问房

蔡宁伟

原载《航空画报》108期，封面文章，

我问一个工作了三十年的朋友：“如果你死后，你的墓志铭打算写点啥？”他说：“我根本不考虑住房问题！”

我问一个工作了二十年的朋友：“如果你死后，你的墓志铭打算写点啥？”他说：“我终于解决了住房问题！”

我问一个工作了十年的朋友：“如果你死后，你的墓志铭打算写点啥？”他说：“我梦想着去解决住房问题！”

以上三问只是我们开始这次讨论的引子，接下来还有六个大大的问号需要我们一一分析和解答。

一问是计划还是市场？

    其实，对改革开放以前的中国人而言，甚至对2000前的许多国人而言，房市始终不算个事儿。旧时的中国是祖居，那是祖祖辈辈们留下的宅基地，是老宅，是其他人不可也不允许觊觎的，否则要遭众人唾弃，甚至要遭天谴。即便是为地主剥削着的佃户，那屋也是常年所有，因此栖身繁衍也不成问题。新中国成立后的30年，房子始终没能成为正统和主题，它已经成为一个隐性的、必然的前提条件。无论谈婚论嫁的三大件如何变迁，这么大的产业却一直不能与手表、自行车、缝纫机平起平坐；即便1979年以后，也没能够与电视机、电冰箱和洗衣机称兄论弟；更不要提此后更新的电脑、空调和音响。

直到21世纪以后，房市才逐渐成为人们关注的话题，房子作为“五子”之一在抗战胜利沉寂了50多年之后又一次成为人们茶余饭后的谈资。然而，这一次它的性质却发生了深刻的变化：不是那时贪婪的贬义，而是当下富贵的褒义；不是论阶级，而是论财产；不是多继承，而是多能力。房子作为衡量一个城市人民的财产、能力和地位已经浮出水面，成为与轿车、家电、家具齐上厅堂的正统嫡系。这一切，都是由一只“看不见的手”（Invisible Hand）完成的。从发达国家历史上看，各国人均GDP从800美元到13000美元，是住房消费持续发展阶段, 中国在本世纪初已超1000美元。世界平均城市化水平是50%，发达国家是75%，中国只有38%。由此推算，每年提高1%的城市化水平，将有3000万人进城，需要600万套住宅，拉动内需8000亿元人民币，相当于GDP每年增长5%。

    也许，你我还不曾完全适应这种关系的转变，但这的的确确是大环境变化的产物。这种变化所涉及的不仅仅是房子的产权本身，也牵扯到工作与生活的方方面面。就像从前的单位变成当下的公司，就像以前的领导变成现在的老总，就像昨天的职工宿舍变成今天的商品房。

    虽然，你我也会心生艳羡，恨自己晚生了二三十年。不过，从时代的发展来看，这种变化是大势所趋，是潮流所致，是一大进步。只有把每个人的价值放在公平、公开、公正的全国范围甚至世界市场上来考量，才能确定他真正的价值和意义。待实现和获得相应的回报之后，相应的房子便是他人力资本的体现。中国的房市也正是在这一体制、环境和心理的变革之下开始“摸着石头过河”的市场化改革之路。而这种改革，必然会触及许多人的既得利益和潜在收益，从而引发更多的关注与思索。

二问是资产还是负债？

    十七世纪，英国古典经济学家威廉·配第（William Petty）对房屋的产权问题看得很透：“土地是财富之母。”（Nature is the mother of wealth）这便是土地及其附属建筑物价值的根本体现。应该说，目前的土地政策和房屋产权政策是中国共产党针对中国国情而采取的具有中国特色的一大壮举。只要土地私有，无论勤劳致富，还是好吃懒做，无论公平竞争，还是为豪强所掳，都逃不出土地和房屋被挤兑、收购、兼并的状况。一旦这种家无所居的状况大规模出现，必然引起社会动荡，甚至引发时代退步，中国再次崛起的梦想也可能破灭。因此，倒不如谁都不能拥有永久的权利，全部收归国有。毕竟，多数中国人脑子里还是“修身、齐家、治国、平天下”唱主流。而齐家恰恰承上启下地居于修身和治国之间，非常关键。在中国人的潜意识里，要想有家，能不有房么？

    按常理，房屋自然是不折不扣的资产。但这有一个前提，就是放款已经付清，房屋的产权和使用权已经归户主所有。于是，“贷款还是全款”也成为一个问题。在金融产品不断创新的过程中，在房价居高不下的今天，在寸土寸进的中国大城市中，“分期付款”已经成为一种购房的主流。毕竟，许多年轻人特别是刚参加工作的年轻人即便举全家之力往往也不能全部付清高昂的放款。于是，从你贷款的那天起，那些没有一次性缴完的而与银行等金融机构签订《住房抵押贷款合同》的房款就成为户主的一种负债。而且，这种负债一般时间很长，短则5年，长则30年，几乎贯穿你的一生而且是生命中最成熟、最辉煌的时刻。

    当然，银行和金融机构都是比较喜欢给居民个人做房屋贷款的。毕竟，房屋抵押意味着“跑得了和尚跑不了庙”，甚至比一般信用评价下的A型企业还要可靠。况且，中国现在已经逐步建立起全国范围的征信体系，更不容你折腾。不过，有一种结果连银行也后怕，那就是美国刚刚发生的次债危机（US. Subprime Crisis）。一旦整个金融运行体系出了问题，当绝大多数贷款者都不能或者无望还清贷款时，银行的资金链将受到极大挑战。最关键的，是银行作为国家信用体系的重要创建和组成，在广大客户心中的信用会遭到根本动摇，导致货币贬值，发生大规模挤兑……结果必然是颠覆性甚至是毁灭性的。受全球通货膨胀的影响，在未雨绸缪之下，央行开始紧缩银根，各大商业银行也开始严格审贷流程，提高对房地产公司和贷款客户的资格审核。因此，一些中小开发商已经出现资金链紧张；有的中介公司也不得不关门打烊，蛰伏待机；还有的机构只好被迫转行，另起炉灶。

三问是租房还是买房？

由资产还是负债又引申到下面一个话题，到底是租房还是买房？这一点，就连房地产商们也没能统一。

万科的王石认为买房虽然能给人带来安全感，但对于正在创业阶段的年轻人来讲，房屋将在转换工作时成为一种负担，而国外大城市20多岁就买房的年轻人很少。同时，我国房地产行业整体来说仍属于传统粗放型，在未来三五年内要转向精致型，因此，建议买房者要推迟买房，三四年以后，或者四十岁以后再买房，之前先租房，以寻求自身合理的积累与合适的购房环境。毕业三四年后，大学毕业生们基本处于中产阶层，如果你存这么多年钱还买不起房子的话，那么房地产市场是有问题的，市场一定会惩罚房地产商。

SOHO的潘石屹马上跳出来反驳，认为不能这样绝对。中国地方太大，每个城市的情况都不一样，每个城市的房价也不一样。就是对每一个具体家庭来说，有些人可能在 40 岁以前就很有钱了，有些人40 岁之后收入也没有多大的改善。所以，不能以年龄来统一划分该不该买房。但在市场中，无论是消费还是投资，都一定要量入为出，不要让自己的负担太重。当然，对任何一个人和家庭，尤其是对中国人来说，如果经济上能够承担得起，最好是早点买房子，买不起大房子就买小房子，买不起新房子就买旧房子。有了自己的房子，就有了家的感觉，自己的心里踏实了，父母和长辈也放心了。这和投资没有关系，这是中国人的文化。

其实，两人都说得有一定道理，我们身旁或许都有这样的年轻人，租房时已经成双入对、月薪过万、出门打车、餐餐饭馆、衣着光鲜，属典型的“月光族”；但供房后生活质量发生了很大变化，出门公交、顿顿自足、不敢时髦、入不敷出。在月供的压力下，许多人的生活似乎倒退了20年。当然，供房还是幸福的，可以随心所欲，很有安全感，更为将来打下了坚实的基础。毕竟，几乎每月同样的花费，买房的结果是自己的，租房的结果还是人家的。目前，中国许多城市居民的收入房价比早已超出警戒线。收入房价比，即住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比的合理水平约为3：1到6：1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8：1到15：1，某些城市的个别区域甚至高达50：1！不少城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅，分期付款负担沉重。要知道，还款意愿通常建立在良好收入预期上，一旦收入下降。就会产生系统性的贷款风险。

此外，最近的一系列宏观经济形势也使买房成为一种下策：一是人民币利率提高，存款成为许多风险厌恶投资者的首选；二是人民币对美元持续升值，由此去美元区国家和地区投资、旅游和消费也成为一种不错的选择；三是股市持续低迷，许多投资者的资金被牢牢套住，想投资房市也不能自已；四是房产属于固定资产，变现能力较差，长期持有存在较大风险；五是在物业费、采暖费以及其他各种房屋税费等不断上涨的情况下，更加大了投资者的机会成本。

我们不由想到前些年一直热议的中美两位老太太在驾鹤西游之后关于房子所有权的对话，在发笑之余，更引人深思。这里，还要提醒各位一句，房产虽好，也要量力而行，否则作茧自缚，贻笑大方。

四问是拐点还是起点？

当前，各地的房市如出一辙地徘徊不前，深圳甚至出现大幅下跌，许多人惊呼：“房地产的冬天来了!” 对此，香港中文大学郎咸平教授的提示很有借鉴：“香港、日本、美国有负资产的经验，有过这么严厉的拐点，我们内地没有这个经历，没有负资产的经验！”问题是，冬天来了，春天还会远么？

在众说纷纭中，房地产资深人士邓智仁对这“两点”的把握看得很透，有自己很好的理解。万科的王石叫老百姓暂时别买房，虽然可能有别的目的，但也非常难得。1997年，香港的房价最高峰的时候，只有李嘉诚出来说楼价太高了。万通的冯仑提出“反周期理论”，就像说股市里想赚钱就要低买高卖一样，谁都会讲。华远的任志强抱怨说目前政府的土地招投标制度不合理，其中有“猫腻”，导致华远在北京连续十块地皮没有拍到，只好去二线城市发展。这个讲法有点自欺欺人的意为，有“五十步笑一百步”之嫌。SOHO的潘石屹说他赚钱的秘诀是保守，不过，那当然是在他赚了钱之后。目前，国内的富力地产比较聪明，首先他们不走高端，而是走大众路线；其次他们不谋取最高利润，而是侧重现金流；再次他们已经开始培养商业地产，发展租赁项目，这个模式非常接近香港的模式。要知道，香港在1998年金融危机之后房价跌去60%强，恒基、新鸿基、长江这些公司不仅没有倒掉，反而还在赚钱。他们的秘诀就是从1995开始，连续数年几乎没有买地。同时，不像内地的开发商以卖楼为主，香港资金雄厚的房地产企业有很多租赁的房产，这样楼价下跌时受的影响相对较小。在前几年的萧条期，香港有90%以上的房地产企业死掉了，但发生的并购并不多。可是，今天国内的房地产商们又做好准备了么？

大家关注拐点的实质是关心拐的结果，究竟是作为起点向上还是终点向下？其次，则是拐的程度，是“大拐”还是“小拐”？最后，还关注拐的时间，是“长期拐”还是“短期拐”？目前，已经出了很多种版本，也有很多人为此辩论驳斥，弄得颇有娱乐圈的味道。前不久，著名经济学家徐滇庆还为自己对房价走势预测的不准向广大深圳市民道歉，堂堂加拿大终身教授一时败在名不见经传的财经评论人“牛刀”手下。对此，徐滇庆也承认：当时说这句话错就错在房价，这样做很容易让人搞成娱乐新闻，有可能短时间忽略了房地产市场急需要解决的根本问题。他还表示错在没有估计到美国次债危机影响这么大，对全球资本市场造成金融危机。不久，又爆出《炒房客囤房69套亿万富豪变民工》的特大新闻。据报道，2006年到2007年6月，在深圳房价节节攀升的汹涌浪潮中，这些炒房客们在房子来回倒卖中与房价一起疯狂，成为房价上涨的幕后主力推手之一。而今，浪潮退去，自去年10月以来，深圳房价整体下跌超过30%，多数炒房客也成为“裸泳者”和“断供者”，李金东就是其中一个被深套而“猝死”的典型。不久前，他还是一个有着亿万资产的炒房客，如今他成了住每月300元农民房的清贫一族。由此，从南风吹来的方向看，房价到底是拐了，而且短期内向下了不少；长期来看，还有“风往北吹”的趋势。

    想要摸清这个趋势，我们就要摸清下面两个问题，房价是“无穷动”还是“无底洞”，是“此时动”还是“彼时动”？

五问是泡沫还是肉干？

所为“无穷动”是指房价会存在波动，而且会在一定价位上下进行一些调整，但总体不会偏离太大，因此多少动地不多；所谓“无底洞”是指房价水分极大，泡沫不小，存在很大风险，在“买涨不买跌”的观望情绪和投资心理双重作用下，可能会出现较大幅跳水。20世纪80年代的日本的房地产泡沫就曾大得出奇：弹丸东京的地价超越加利福尼亚，整个日本岛的地价比肩美国本土。当时，众多日本大银行争先投资于房地产，银行土地抵押贷款急剧膨胀，占贷款总额比例由1984年的17%上升到1992年的35.5%，东京地价竟比1949年上升了10000倍！尽管如此，在疯狂的群体心理簇拥下，预期并没有回归基本面，国民对投资土地继续保持特殊的偏好——笃信“马尔萨斯定律”，鼓吹日本人多土少，充斥地价只涨不跌的神话。“日本买下美国，日本第一，21世纪是日本的世纪”之说流行全球，颇有些“夜郎自大”的意味。不少分析人士都常把这一事实挂在嘴边，来说明目前中国的房市。

但是，现在的中国和当时的日本有很大不同，最根本的一点在于经济进程也就是市场化的发达程度相去甚远。从经济学的规律来讲，“无穷动”是必然结果；“无底洞”则是经济大萧条时期可能出现的最坏选择。因此，就当前的房市是泡沫还是肉干而言，归根到底是分析价格是“超前”还是“落后”。而这，也是房价“此时动”还是“彼时动”的答案。所谓“此时动”是指房价可能马上变化；而“彼时动”则是房价要多年之后才能发生变化。

何谓“超前”？就是房价的涨幅太快，大大超过中国普通城市居民的收入，甚至超过中国中产阶级的收入。当然，这种收入也包括预期收入和远期收入。值得警惕的是，如果连预期收入和远期收入都不足以弥补巨额的房价，如果连现在的中产阶级和未来即将成为主体的中产阶级都不能负担的话，那么房价的偏离和房市的泡沫则是显而易见的了。诚然，房价和房市一般不会落后于经济发展，特别是对于土地供给本来就相对紧张的中国而言。而房市作为GDP的有力支撑和地方财政的主要来源，则是任何政府特别是地方政府都不会、不想也不能放松的关键。

除此之外，房价的超前与否还要看居民的投资倾向和偏好。毕竟，在金融产品、服务和产业尚未达到发达国家水平的中国，大多数老百姓可能还不太明白次级债（Subprime Mortgage）意义的所在。就基础金融产品而言，投资具有唯一性。当然，可能存在较多种类的基础投资产品，不过在多样性的选择下，更加强了唯一性的必要。因此，你投资了房市，就必然选择离开股市。只有当今让产品出现一定的复杂性时，即可以出现复合投资和再投资的前提下，才可能进行“同时期的多样化”的选择。其实，次级债本身就是一种源自美国的复杂化了的金融产品，它是老美对信用较低的购房者提供的一种贷款并将之在同一资产池里，再进行证券化后的结果。在房地产市场走高时，购房人可以把升值的部分进行再贷款；但当房地产走低时，会造成购房人的还贷能力下降，债券风险就急剧增加，由此也可以引发巨大的连锁反应。

房地产泡沫的危害是巨大且深远的，虽然初期一定程度上具有刺激发展的作用，但后期不仅容易造成金融危机，而且影响整个市场的长期发展。除了我们现在津津乐道，又有些咬牙切齿的次债危机之外，时间较近的还有20世纪80年代的美国储贷协会与房地产股市危机。80年代受里根政府减税刺激，美国房地产投资大规模扩张，1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。1986年国际石油价格暴跌和1987年股市“黑色星期一”都加速了房地产业的萧条，23个大城市房屋空置率为20%，导致不少房产机构关停和银行信贷紧缩。

其实，近年来，中国也有很好的教训。1992年，我国经济强力起飞，两年固定资产投资增幅分别高达44.4%和61.8%，出现了投机狂潮，股票热、房地产热、倒卖汽车热应运而生。但1993年信贷失控，集中于北海炒作房地产，该市房地产开发企业从 3 家猛增至700家，有的投资者借来18%-25%的高利贷进行投机，使北海房地产开发规模足够200万人生活。然而，当时北海市常住人口仅20 万，流动人口不过30万。1993 年7月，中央政府被迫严厉打压，全国信贷规模急剧紧缩。北海房市大量资金抽走，400家房产开发公司转瞬即逝，房价骤跌30%，泡沫崩溃，结果引发全国房地产业处于长期低迷。1997 年，受亚洲金融危机影响，全国经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至2000年效果才发挥出来。除地产泡沫之外没，其他类型的泡沫也容易使投资者推波助澜，如20世纪80年代长春的君子兰泡沫，90年代末的互联网泡沫、传销泡沫、美女经济泡沫等已经纷纷破灭。相比之下，目前的状况似乎过犹不及，而产生的结果尚有时滞——持续近10年出现投资高潮，势头过猛。近几年，国务院、国家发改委、央行等机构多次试图控制，一时却未能奏效。

六问是现在还是将来？

前面，我们已经讨论了五个问题有关中国房市的问题。最后，我们试图揭开今天最后一个问题的答案，是现在买还是将来买？。

浙江省发展和改革研究所所长卓勇良研究员曾在《新民周刊》2006年10月第41期中撰文《为什么历史系毕业的挣大钱？》。文中提出了几点思考：第一、学历史的人去经商，很可能会有较强的战略头脑，这就使得他们能够不拘泥于短期利益，善于从长期利益角度来确定自己的当前行为；第二、做人文科学研究的，最后都会去研究历史，因为历史是一脉相承的，只有了解历史，才能更好地认识今天和把握未来；第三、几乎所有科学，比如当代社会科学的显学经济学，都属于历史科学的大范畴，它们必须在历史进程中研究和总结客观规律的变化。这似乎看似与房价和房市无关，但这些历史系毕业挣大钱的典型中，许多恰恰都是成功的房地产商。

这里，就不能不提战略和战术的问题。从战略上看，土地特别是城市土地的供需比例会呈现出供小于求的趋势。即便是另立新城，也会周而复始。因此，只要参透这个关系，就不能理解房地产行业的发展和趋势。在明白了这个根本的基准之后，我们尚可无需关注或讨论“黑箱操作”、“打折促销”等战术问题。比起更加宏大的战略，那只能算是花边。

就中国的特色而言，房地产更是一个长期发展的行业，潜力巨大。中国“农村包围城市”的二元结构正在逐渐改变，城市化进程在不断加速。这一过程中，将有大量农民工往返各大城市；将有大量失地和长期进城的农民选择改变自己的身份，做一名市民；特别在今年5·12汶川大地震之后，更多的中国人开始关注自己居住房屋的质量和现状。这里，还不提想从小城市跳到中等城市的市民，不提从中等城市跳到中心城市的市民，不提从中心城市跳到省会城市的市民，不提从省会城市跳到沿海发达城市的市民，不提从沿海发达城市向京津沪们进军的市民，不提大学或研究生毕业留在城市的新市民，不提试图改善自己居住条件、提高生活质量、享受不同城市风情的广大市民。因此，这对于房地产市场的需求是巨大的，也是长远的。现阶段，城镇居民住房消费占全部消费比重仅10%-20%左右，而人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米，2020年可达35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求也是巨大的：20%城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平方米就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。

从这一点出发，不难看出：徐滇庆虽输而未输，牛刀虽赢而未赢。要想让徐滇庆输得服气，就得让深圳的房价一直降下去，不得中途反弹；要想让牛刀赢得痛快，就不能只让深圳等一些一线城市的房价下降，而要让包括这些城市二三四线位置在内的所有二三四线城市的房价都下降。唯有如此，牛刀的赢才能赢得痛快，才能称得上是真正的赢。否则，徐滇庆输了却赢了，牛刀赢了却输了。所以，目前的状况是中国的房市依然火爆，但房价对于中国城镇居民的收入增长过快，拉开了距离，出现了“代沟”。因此，需要进行一些“技术上”的调整，无论直接打折还是以“送家电、送装修、送月供、送跑车”为主题的变相打折的种种促销，至少要等到广大老百姓负担得起。否则没有了消费者的支持和追捧，再高的房价也是空中楼阁、是海市蜃楼、是梦境幻影，是开发商们的自卖自夸、自我炒作和自娱自乐。因此，房价在近期特别是在今年9、10月份可能结束的新一轮通胀期后应该出现一定程度的理性回归，但并不会出现大的偏离，毕竟潜在的刚性需求依然旺盛。

目前，许多大城市正面临一种“散户博弈”的局面：一旦降价5%-15%，可能有不少人不为所动，持币观望；但如果达到20%-30%，则很可能会有成千上万准备买房的人一拥而上，结果使得房价再次雄起。不信，看看周围蠢蠢欲动的潜在购房者们就会知道。当然，大城市房价的下跌是各地方政府和已经购买商品房的人们不愿看到的，因此，根本不存在会不会救不救市的问题。事实上，中央近期的减税举措和地方政府放宽公积金贷款上限的政策都是救市的积极对策。而大城市房价适当的回落恰恰顺应更广的民意，正是之前冒进的果。

中国经济稳健发展更需要一个稳定的房地产市场，这并非中国崛起的关键，但至少是个重要的甚至是必要的条件。问题的症结在于，能否采取一种公开透明的机制，保证中国的房市长期、健康地发展？这才是房市的管理者、从业者和参与者们需要彻底思考和亟待解决的问题。当然，我们也不能例外——房市关乎军国大事，房事关乎百姓生死；房市兴亡，匹夫有责！

末了，我还要问一句：今年，您还准备买房么？